Derramas en comunidad de propietarios

Las derramas en comunidad de propietarios generan muchas dudas: qué son, cuándo pueden aprobarse y si todos los vecinos deben pagarlas. En términos jurídicos, la derrama no es una categoría autónoma al margen de la Ley de Propiedad Horizontal, sino una forma de repartir entre los propietarios determinados gastos o actuaciones comunitarias conforme a la LPH, al título constitutivo, a los estatutos y a los acuerdos válidamente adoptados.

De forma sencilla, una derrama es una cantidad que la comunidad repercute a los propietarios para atender un gasto concreto, normalmente cuando el presupuesto ordinario no basta o cuando hay que afrontar obras, reparaciones o servicios determinados. Suele aprobarse en junta de propietarios o venir exigida por actuaciones obligatorias, y el primer documento que conviene revisar es el acta de la junta, junto con la convocatoria, el presupuesto y los estatutos si existen dudas sobre su reparto o validez.

Qué son las derramas en comunidad de propietarios

Cuando se habla de qué es una derrama, conviene partir del artículo 9.1.e de la LPH. Este precepto establece la obligación del propietario de contribuir, con arreglo a su cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.

Por eso, la derrama suele ser una manifestación práctica de esa obligación de contribución. Puede responder a gastos de comunidad no cubiertos por el fondo ordinario, a una derrama extraordinaria para una obra concreta o a importes necesarios para ejecutar acuerdos comunitarios. Ahora bien, su procedencia y su importe no dependen solo del nombre que se le dé, sino de la base legal del gasto y del acuerdo de la comunidad que lo respalde, cuando ese acuerdo sea necesario.

Cuándo puede aprobarse una derrama y qué conviene revisar

No todas las derramas responden al mismo supuesto. Algunas se vinculan a obras en la comunidad o actuaciones obligatorias del artículo 10 LPH, mientras que otras dependen de un acuerdo de la comunidad adoptado con la mayoría que corresponda según el artículo 17 LPH.

En la práctica, conviene distinguir entre:

• Gastos ordinarios o previsibles, que normalmente deberían integrarse en el presupuesto anual.
• Actuaciones necesarias para la conservación, seguridad, accesibilidad o habitabilidad, cuyo régimen puede venir determinado por el artículo 10 LPH.
• Mejoras, servicios nuevos u otras decisiones que exigen acuerdo en junta y mayoría conforme al artículo 17 LPH.

Antes de pagar o discutir una derrama, lo prudente es revisar la convocatoria, el acta de la junta, el presupuesto o memoria de la obra, y también el título constitutivo o los estatutos si regulan criterios de reparto. En algunos casos, además, habrá que analizar si se trata de una actuación urgente o necesaria y si el acuerdo recoge con claridad el concepto, el importe y la forma de distribución.

Cómo se reparte una derrama entre los propietarios

Como regla general, el reparto de gastos se conecta con la cuota de participación, de acuerdo con el artículo 9.1.e LPH, salvo que exista algo especialmente establecido. Ese “algo” puede derivar del título constitutivo, de los estatutos o de acuerdos válidamente adoptados dentro de su ámbito.

Por ello, no siempre es correcto afirmar que toda derrama se paga a partes iguales o siempre por coeficiente. Habrá que comprobar cómo está configurado el gasto: si afecta al conjunto del inmueble, si existe una exoneración estatutaria para determinados elementos, o si el propio acuerdo comunitario ha fijado un criterio compatible con la documentación comunitaria y con la ley.

Cuando el reparto no esté claro, conviene solicitar copia del acuerdo y del detalle de cálculo. Esa comprobación previa puede evitar controversias posteriores sobre gastos de comunidad o sobre posibles cantidades adeudadas.

Qué ocurre si un propietario no paga la derrama

El impago de derrama puede generar una deuda frente a la comunidad si el gasto ha sido correctamente aprobado o resulta exigible conforme al régimen aplicable. En ese contexto, el artículo 21 LPH regula la reclamación de cuotas y cantidades debidas a la comunidad.

Esto significa que, si se inicia una reclamación judicial, será especialmente relevante que la comunidad cuente con la certificación de la deuda, el acuerdo correspondiente y la documentación acreditativa de su notificación en los términos que procedan. También puede ser importante revisar si la derrama fue aprobada con la mayoría exigible y si su reparto se ajusta a la documentación comunitaria.

Antes de reclamar derrama o de oponerse a su pago, suele ser aconsejable analizar si existe un defecto real en el acuerdo o si, por el contrario, la deuda puede considerarse vencida y exigible.

Cuándo puede discutirse o impugnarse una derrama

Una derrama puede discutirse cuando existan dudas razonables sobre la naturaleza del gasto, la mayoría exigible, el criterio de reparto, la correcta inclusión del asunto en el orden del día o la compatibilidad del acuerdo con la LPH, los estatutos o el título constitutivo. No toda discrepancia invalida el acuerdo, pero tampoco toda aprobación lo convierte automáticamente en incuestionable.

Si el propietario considera que el acuerdo presenta defectos, conviene revisar con detalle el acta, la convocatoria y la documentación económica. Según el caso, puede plantearse la impugnación del acuerdo comunitario o la oposición a una reclamación de deuda, pero siempre desde el análisis concreto del expediente y de los plazos aplicables.

En definitiva, las derramas en comunidad de propietarios deben valorarse atendiendo al origen del gasto, al acuerdo adoptado y al sistema de reparto aplicable. Como siguiente paso práctico, lo más prudente es revisar convocatoria, acta, presupuesto, estatutos y, si persisten las dudas, solicitar asesoramiento jurídico especializado.