Responsabilidad del presidente de la comunidad

La responsabilidad del presidente de la comunidad es una duda frecuente en el régimen de propiedad horizontal en España. Jurídicamente, hablamos del presidente de la comunidad de propietarios regulado por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y conviene partir de una idea básica: no toda actuación del presidente genera responsabilidad personal, porque muchas veces actúa como representante de la propia comunidad.

Puede existir responsabilidad personal del presidente cuando su conducta concreta cause un daño, suponga una extralimitación en sus funciones o contradiga acuerdos comunitarios de forma relevante. En cambio, no debe darse por supuesta cuando actúa dentro de su función representativa y conforme al mandato o a los acuerdos de la junta, ya que en esos supuestos habrá que diferenciar entre la actuación del cargo y la eventual responsabilidad de la comunidad.

Por eso, para valorar un conflicto, hay que analizar las funciones legales del cargo, la documentación de la comunidad y el daño efectivamente acreditable en cada caso.

Qué responsabilidad tiene el presidente de una comunidad de propietarios

El presidente es uno de los órganos de gobierno de la comunidad, conforme al artículo 13 LPH. Su posición no equivale a la de un gestor autónomo con capacidad ilimitada, sino a la de un cargo que representa a la comunidad en juicio y fuera de él, dentro del marco legal y de los acuerdos adoptados.

Desde esa perspectiva, la responsabilidad del presidente de la comunidad no se presume por el mero hecho de ostentar el cargo. Habrá que valorar si actuó en nombre de la comunidad dentro de sus funciones o si, por el contrario, realizó una actuación propia que pueda considerarse negligente, extralimitada o contraria a lo acordado.

También es importante recordar que la junta de propietarios conserva competencias propias según el artículo 14 LPH, por lo que el presidente no sustituye automáticamente la voluntad de la comunidad en materias que deban decidirse colectivamente.

Qué funciones le corresponden según la Ley de Propiedad Horizontal

La LPH atribuye al presidente una función esencialmente representativa. El artículo 13 LPH establece que ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

Ahora bien, esa representación debe encajarse con las competencias de la junta previstas en el artículo 14 LPH, como aprobar presupuestos, cuentas, obras o medidas de interés general para la comunidad. Por ello, el presidente puede impulsar, trasladar o ejecutar acuerdos, pero no siempre puede decidir por sí solo sobre cualquier cuestión.

Además, cuando exista administrador, conviene distinguir funciones. El artículo 20 LPH atribuye a este cargo tareas como velar por el buen régimen de la casa, preparar el plan de gastos previsibles, atender la conservación o ejecutar acuerdos en determinados términos. Esta diferenciación es útil porque, si surge un problema, habrá que concretar si la actuación cuestionada correspondía al presidente, al administrador, a la junta o a varios de ellos.

Cuándo puede responder personalmente el presidente de la comunidad

La responsabilidad personal puede plantearse cuando no estamos solo ante un acto de representación de la comunidad, sino ante una conducta propia del presidente que haya causado un perjuicio. No existe una regla automática: dependerá de los hechos, de los acuerdos existentes, de la documentación y de si el daño puede acreditarse.

• Actuación fuera de sus funciones o sin cobertura de la junta cuando esta era necesaria.
• Incumplimiento relevante de acuerdos comunitarios o actuación contraria a ellos.
• Omisiones graves que puedan haber contribuido a un daño evitable, si existía deber de actuar y posibilidad real de hacerlo.
• Gestión negligente en actuaciones concretas, siempre que se prueben conducta, daño y relación causal.

Como marco general, puede resultar útil acudir a las reglas de responsabilidad civil del Código Civil, pero sin perder de vista que en propiedad horizontal la clave suele estar en determinar si el presidente actuó como mero representante o si incurrió en una conducta personal susceptible de reproche jurídico, especialmente en supuestos donde proceda reclamar daños a la comunidad.

Diferencia entre responsabilidad del presidente y responsabilidad de la comunidad

Esta distinción es práctica y muy importante. Si el presidente actúa dentro de su papel representativo, ejecutando acuerdos o actuando por cuenta de la comunidad de propietarios como sujeto responsable.

En cambio, si se aprecia una actuación personal ajena al mandato recibido, una extralimitación clara o una conducta dañosa imputable directamente al presidente, podría valorarse una responsabilidad propia. No obstante, esa conclusión no debe anticiparse sin revisar el contexto: actas, instrucciones de la junta, comunicaciones previas y funciones asumidas por otros cargos o profesionales.

En otras palabras, representar a la comunidad no es lo mismo que responder personalmente por una conducta individual. La diferencia dependerá de cómo se produjo el hecho y de a quién sea jurídicamente imputable.

Qué conviene revisar si hay un conflicto o una posible reclamación

Antes de atribuir responsabilidad personal al presidente, conviene ordenar la documentación comunitaria y verificar qué se acordó realmente y quién debía actuar.

• Actas de junta y acuerdos adoptados.
• Estatutos y, en su caso, normas de régimen interno.
• Requerimientos, avisos y comunicaciones entre propietarios, presidente y administrador.
• Contratos, presupuestos, partes de incidencia o informes técnicos si existen.
• Pólizas de seguro y cobertura aplicable.
• Pruebas del daño y de su relación con la conducta discutida.

Si se inicia una reclamación, habrá que valorar con prudencia qué acción encaja mejor y contra quién debe dirigirse, porque no siempre coinciden la persona que intervino materialmente y el sujeto jurídicamente responsable.

Conclusión: cómo valorar la responsabilidad del presidente sin simplificaciones

La responsabilidad del presidente de la comunidad no puede resolverse con respuestas automáticas. La LPH, especialmente sus artículos 13, 14 y 20, obliga a distinguir entre la función representativa del presidente, las competencias de la junta y las tareas que pueda asumir el administrador.

Solo cuando exista una conducta propia, una extralimitación, una omisión relevante o un daño acreditable podrá plantearse, según el caso, una responsabilidad personal. En muchos conflictos, sin embargo, lo correcto será analizar primero la actuación de la comunidad y el alcance de los acuerdos adoptados.

Como siguiente paso razonable, suele ser útil revisar actas, estatutos, comunicaciones y seguros antes de atribuir responsabilidad personal al presidente o defender que no concurre. Un análisis jurídico previo puede evitar reclamaciones mal planteadas o defensas incompletas.