Responsabilidad por daños en comunidad

La responsabilidad por daños en comunidad no recae siempre en la comunidad de propietarios. De forma resumida, dependerá de si el origen del daño está en un elemento común, en un elemento privativo, en un defecto de conservación, en un uso negligente o en la actuación de un tercero. Por eso, antes de reclamar o contestar una reclamación, conviene identificar el origen del daño, quién tenía el deber de mantenimiento y qué pruebas existen.

En la práctica, no basta con que exista un perjuicio. Normalmente habrá que acreditar origen, nexo causal y alcance del daño, y valorar si concurre incumplimiento del deber de conservación o una conducta negligente. La Ley de Propiedad Horizontal ofrece un marco relevante sobre conservación de elementos comunes, especialmente en el art. 10.1.a) LPH, mientras que la base general de la responsabilidad civil puede apoyarse, cuando proceda, en el art. 1902 del Código Civil.

¿De quién es la responsabilidad por daños en comunidad?

La respuesta no es única. La responsabilidad de la comunidad de propietarios puede existir si el daño proviene de un elemento común o de una falta de conservación exigible a la comunidad. El art. 10.1.a) LPH impone la realización de las obras y trabajos necesarios para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios comunes.

Sin embargo, si el origen está en una instalación o elemento privativo, puede responder el propietario correspondiente o, en ciertos supuestos, el ocupante que haya hecho un uso negligente. Si interviene una empresa de mantenimiento, un contratista o cualquier tercero, también habrá que valorar su posible responsabilidad.

Como regla práctica, no conviene presumir que responde quien sufre el daño ni que responde automáticamente la comunidad de vecinos. Habrá que analizar la titularidad del elemento causante, el deber de conservación aplicable y la prueba disponible.

Cómo encajar el daño según su origen: elemento común, elemento privativo o tercero

Qué documentación conviene revisar para acreditar la responsabilidad

Para una reclamación de daños a la comunidad o frente a un propietario o tercero, la documentación suele ser decisiva. Conviene revisar, al menos:

• informes técnicos, periciales o de fontanería sobre el origen del daño;
• fotografías, vídeos y fechas de aparición del siniestro;
• actas de junta, avisos previos y requerimientos al administrador o presidente;
• estatutos y, si afectan al caso, normas de régimen interno;
• póliza y parte de siniestro del seguro de comunidad de propietarios y, en su caso, del seguro del propietario afectado;
• facturas de reparación, presupuestos y prueba del perjuicio sufrido.

Sin esa base, puede ser difícil acreditar no solo que existe daño, sino también quién debe asumir la reparación o una eventual indemnización.

Seguro, reparación y reclamación: qué puede valorarse en cada caso

El seguro no sustituye automáticamente a la responsabilidad jurídica. Puede ocurrir que el siniestro esté cubierto, que solo se cubra la reparación del origen, que exista franquicia o que determinados daños queden excluidos. Por eso conviene diferenciar entre cobertura aseguradora y obligación de responder.

Si se inicia una reclamación, habrá que valorar la acción que corresponda según el origen del daño, la documentación y los sujetos implicados. También puede ser relevante si la comunidad conocía el problema y no actuó, o si existe controversia sobre acuerdos adoptados o sobre la inactividad ante incidencias repetidas.

Además, el deber de contribuir a gastos y cargas comunes del art. 9.1.e) LPH puede ser útil para contextualizar quién asume determinados costes comunitarios, aunque no resuelve por sí solo todo el régimen indemnizatorio de los daños.

Errores frecuentes al reclamar daños en una comunidad

• Dar por hecho que todos los daños en elementos comunes generan indemnización sin más prueba.
• Confundir cobertura del seguro con admisión de responsabilidad.
• No identificar si el origen está en un elemento común o privativo.
• Reclamar sin informe técnico cuando existen dudas sobre el nexo causal.
• Omitir actas, comunicaciones previas o antecedentes de averías similares.

En resumen, la responsabilidad por daños en comunidad exige un análisis concreto del origen del daño, del deber de conservación y de la prueba disponible. Antes de reclamar o responder, suele ser razonable revisar estatutos, actas, parte del seguro, informes técnicos y requerimientos previos, además de recabar asesoramiento jurídico si el conflicto persiste.