Vicios de construcción en comunidad

Qué se entiende por vicios de construcción en una comunidad de propietarios

En una comunidad de propietarios, se habla habitualmente de defectos que afectan a elementos comunes del inmueble o a condiciones generales del edificio. Aunque en lenguaje corriente se usa la expresión vicios de construcción en comunidad, jurídicamente suele ser más preciso hablar de defectos constructivos y de daños materiales derivados de la edificación.

La LOE distingue, a efectos de responsabilidad, entre daños por defectos de acabado, daños que afecten a la habitabilidad y daños que comprometan la seguridad estructural. Esta diferencia es importante porque no todos los problemas tienen la misma relevancia jurídica ni el mismo plazo de garantía.

También conviene separar los daños en elementos privativos de los que recaen sobre elementos comunes, como cubierta, fachadas, estructura, garaje o instalaciones generales. Esa delimitación puede influir en quién reclama, qué prueba se necesita y cómo se articula la actuación de la comunidad.

Qué daños pueden afectar a elementos comunes y cuándo conviene revisarlos

Entre los daños más frecuentes en comunidades afectadas por defectos constructivos están las filtraciones en cubierta, humedades en fachadas o sótanos, fisuras relevantes, desprendimientos, problemas de aislamiento, defectos en impermeabilización o fallos en instalaciones comunes.

No todo desperfecto tiene el mismo alcance. Un defecto de acabado puede tener menor entidad que una patología que afecte a salubridad, estanqueidad o uso normal de las viviendas. Y, por supuesto, si el problema incide en cimentación, pilares, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, la revisión técnica resulta especialmente relevante.

Conviene revisar estos daños en cuanto se detecten, sin esperar a que evolucionen. Cuanto antes se documente el origen y la extensión del problema, más fácil suele ser valorar si encaja en el sistema de garantías de la LOE o si habrá que analizar otras posibles vías complementarias según el caso.

Quién puede reclamar y frente a qué agentes de la edificación

La comunidad de propietarios puede reclamar por daños que afecten a elementos comunes, siempre que se valore adecuadamente su legitimación, el acuerdo comunitario y el alcance concreto de los daños. Para ello, suele ser importante revisar actas, estatutos de la comunidad de propietarios si influyen en la delimitación de elementos y la documentación de la obra o de la entrega del edificio.

En cuanto a los responsables, el artículo 17 LOE regula la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en la edificación por daños materiales causados por vicios o defectos. Según el origen del daño, puede ser necesario analizar la intervención del promotor, constructor, arquitecto, arquitecto técnico u otros agentes intervinientes en la obra.

No siempre la atribución de responsabilidad es simple. Habrá que valorar la causa técnica del daño, las funciones asumidas por cada interviniente y la documentación disponible. En algunos supuestos, además, puede estudiarse el encaje de responsabilidades contractuales o extracontractuales, pero siempre de forma complementaria y según las circunstancias concretas.

Qué plazos y garantías conviene analizar en cada caso

Al revisar plazos vicios constructivos LOE, conviene distinguir entre plazos de garantía y plazo de prescripción de la acción. No son lo mismo y confundirlos puede perjudicar una reclamación.

De forma resumida, la LOE establece garantías de un año para daños por defectos de terminación o acabado, de tres años para daños que afecten a la habitabilidad y de diez años para daños estructurales. El artículo 19 LOE se refiere, además, al régimen de garantías por daños materiales.

Junto a ello, el artículo 18 LOE regula el plazo de prescripción de las acciones. Por eso, además de identificar cuándo se recibió la obra y cuándo aparecieron los daños, conviene analizar desde qué momento puede computarse cada plazo y si la actuación que se vaya a emprender llega a tiempo.

Qué documentación y pruebas ayudan a preparar una reclamación

La base de una reclamación sólida suele ser la prueba técnica y documental. En muchos casos, resulta muy útil contar con un informe pericial que describa los daños, su causa probable, su evolución y las obras de reparación necesarias.

• Acta de la junta que refleje el acuerdo para actuar.
• Escritura de división horizontal y documentación del edificio.
• Libro del edificio, si está disponible.
• Contrato, memoria de calidades o documentación de entrega, si la comunidad la conserva.
• Fotografías, partes de incidencias, presupuestos y comunicaciones previas.
• Informes técnicos sobre origen, alcance y coste de reparación.

Cuanta más trazabilidad exista sobre la aparición del daño y su comunicación, más fácil será valorar una estrategia de reclamación bien fundada.

Qué pasos puede dar la comunidad si detecta defectos constructivos

1. Detectar y documentar el daño desde el primer momento.
2. Encargar una revisión técnica para determinar causa y gravedad.
3. Revisar la documentación del edificio, la fecha de recepción y las garantías aplicables.
4. Adoptar acuerdo comunitario cuando sea necesario para reclamar por elementos comunes.
5. Remitir una comunicación o requerimiento a los posibles responsables o a sus aseguradoras, si procede.
6. Valorar la vía judicial si no hay solución suficiente. Si se inicia una reclamación judicial, habrá que valorar el cauce procesal y la estrategia según los daños, los responsables y la prueba disponible.

En conclusión, los vicios de construcción en comunidad exigen actuar con rapidez, conservar prueba y distinguir bien entre tipo de daño, responsables y plazos. Una revisión jurídica y técnica temprana puede ayudar a evitar errores y a enfocar mejor la reclamación.

Si una comunidad detecta humedades, grietas o defectos que afectan a elementos comunes, suele ser razonable buscar asesoramiento cuanto antes para comprobar si todavía existe margen de actuación y cómo preparar la reclamación con mayor seguridad.