Filtraciones en comunidades de propietarios

Las filtraciones en comunidades de propietarios son una de las causas más habituales de conflicto entre vecinos, comunidad, aseguradoras y titulares de viviendas o locales. Jurídicamente, no existe una respuesta única: conviene analizar el origen de la filtración, si afecta a elementos comunes y privativos, qué deber de conservación existía, qué daños se han producido y cómo puede acreditarse todo ello.

En términos prácticos, las filtraciones son entradas o desplazamientos de agua que pueden causar humedades, goteras o deterioros en otra finca o en zonas comunes. La clave jurídica suele estar en localizar con precisión su origen y en acreditar los daños, porque la responsabilidad puede variar según intervengan cubiertas, bajantes, terrazas, instalaciones privativas o defectos de mantenimiento.

Como marco principal, conviene partir de la Ley de Propiedad Horizontal, especialmente del artículo 9.1 a) LPH, que impone al propietario el deber de respetar las instalaciones generales y demás elementos comunes, y del artículo 10.1 a) LPH, relativo a las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y sus servicios. Como norma complementaria, puede entrar en juego el artículo 1902 del Código Civil si se inicia una reclamación por daños por acción u omisión. El análisis, en todo caso, dependerá de la documentación, de la prueba técnica y de las circunstancias concretas en materia de responsabilidad de la comunidad.

Qué se entiende por filtraciones en comunidades de propietarios

La expresión se usa de forma común para referirse a daños por agua que aparecen en una vivienda, local, garaje o elemento común dentro de un edificio sometido a propiedad horizontal. Puede tratarse de humedades en techos o paredes, goteras, desprendimientos, daños en pintura, falsos techos, suelos o instalaciones.

No toda humedad responde a una filtración en sentido estricto. A veces se confunden con problemas de condensación, ventilación insuficiente o puentes térmicos. Ese error es frecuente y puede perjudicar una eventual reclamación por daños en comunidad, porque se parte de una causa equivocada.

Por eso, antes de atribuir responsabilidad a la comunidad o a un vecino, habrá que valorar si el agua procede de cubierta, fachada, patio, bajante, terraza, tubería, sellados defectuosos o instalaciones interiores. Sin esa identificación previa, cualquier decisión puede quedar mal fundamentada.

Cómo determinar si el origen está en un elemento común o privativo

Este punto suele ser el centro del conflicto. Si el origen está en un elemento común, puede resultar relevante el deber comunitario de conservación del edificio conforme al artículo 10.1 a) LPH. Si, por el contrario, la causa procede de una instalación o uso privativo, habrá que examinar la conducta del propietario afectado o del titular de la instalación.

En la práctica, conviene revisar:

• título constitutivo y estatutos, si describen determinados elementos;
• actas de junta y acuerdos previos sobre reparaciones o incidencias similares;
• informes técnicos o periciales sobre el punto exacto de entrada del agua;
• pólizas del seguro de la comunidad y, en su caso, del propietario;
• contratos de mantenimiento y partes de siniestro.

En terrazas, cubiertas de uso privativo, bajantes o patinillos, la calificación no siempre es intuitiva. Habrá que analizar la configuración jurídica del elemento y si el problema deriva de estructura, impermeabilización, uso, falta de mantenimiento o una intervención particular.

Quién puede responder por los daños y qué habrá que acreditar

La responsabilidad por filtraciones puede recaer en la comunidad, en un propietario concreto o, en algunos supuestos, exigir un análisis combinado con la aseguradora y con terceros que hayan intervenido en la conservación o reparación. No corresponde necesariamente a la comunidad por el mero hecho de que el daño aparezca dentro del edificio.

Si se inicia una reclamación, suele ser necesario acreditar tres cuestiones: el origen del agua, la relación entre ese origen y los daños producidos, y la existencia de una obligación de conservación o de una acción u omisión relevante. En ese contexto, puede valorarse la aplicación del artículo 1902 del Código Civil cuando existan daños derivados de conducta negligente o incumplimiento de deberes de mantenimiento.

El artículo 9.1 a) LPH también puede ser relevante cuando un propietario altera, perjudica o no respeta instalaciones generales o elementos comunes. En cambio, la mención al artículo 1907 CC solo tendría sentido en supuestos muy concretos vinculados a defectos de conservación o ruina, por lo que no conviene extender su aplicación a cualquier humedad o gotera.

Qué pasos conviene dar antes de reclamar por filtraciones

Antes de reclamar, suele ser más útil documentar bien el problema que discutir prematuramente sobre quién paga. Un requerimiento sin base técnica puede debilitar la posición del afectado.

También conviene poner la incidencia en conocimiento de la comunidad o del titular presuntamente responsable de forma fehaciente, solicitar inspección y revisar si el seguro de la comunidad cubre daños por agua, búsqueda de averías o responsabilidad civil. No revisar la póliza es otro error frecuente.

Una duda habitual es si puede reclamarse aunque todavía no se haya reparado el origen. Puede ser posible en determinados supuestos, pero normalmente será más sólido contar con una valoración técnica suficiente y con una trazabilidad clara de la incidencia.

Cuándo puede intervenir la comunidad, el seguro o el propietario afectado

La comunidad puede intervenir cuando existan daños ligados a conservación del edificio, servicios generales o elementos comunes, y también para adoptar acuerdos de reparación o gestión del siniestro. El seguro de la comunidad puede asumir determinadas coberturas, aunque ello dependerá de la póliza, exclusiones, franquicias y del modo en que se haya definido el riesgo.

El propietario afectado puede comunicar el siniestro, aportar prueba, activar su propio seguro y solicitar la actuación comunitaria o del vecino que considere responsable. Si el daño deriva de una instalación privativa, la responsabilidad del propietario puede ser objeto de análisis específico.

En ocasiones, la reparación del origen y la indemnización de daños materiales siguen vías distintas. Por eso, conviene diferenciar entre reparar la causa, reparar los desperfectos y reclamar su coste, ya que no siempre coinciden automáticamente en un mismo sujeto o cobertura.

Qué revisar si se inicia una reclamación por humedades, goteras o daños

Si se inicia una reclamación por humedades en comunidad de propietarios o por goteras comunidad de vecinos, habrá que revisar con cuidado la legitimación de cada parte, la prueba disponible, los daños concretos, los acuerdos comunitarios adoptados y la posible intervención de la aseguradora. También puede ser decisivo comprobar si hubo avisos previos, inactividad prolongada o reparaciones parciales insuficientes.

No existe un cauce único que pueda afirmarse de forma categórica para todos los casos, porque dependerá de la acción ejercitada, de la cuantía, de los sujetos implicados y de la documentación reunida. En la práctica, un buen informe pericial y unas comunicaciones ordenadas suelen ser determinantes.

En definitiva, en las filtraciones en comunidades de propietarios lo prudente es no dar por hecho quién responde sin localizar antes el origen del daño. Revisar la documentación, encargar un informe técnico y buscar asesoramiento si el conflicto persiste puede ayudar a enfocar mejor la reparación y una eventual reclamación.