Mayorías en comunidad de propietarios

Las mayorías en comunidad de propietarios se refieren, jurídicamente, a las mayorías necesarias para adoptar acuerdos en junta de propietarios conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. No todos los acuerdos se aprueban igual: la mayoría exigible dependerá del tipo de decisión, de si la ley exige cómputo por propietarios y cuotas, y de si el asunto afecta al título constitutivo, a los estatutos o a servicios comunes.

Entender bien este régimen es importante porque un error al contar votos, cuotas de participación o propietarios ausentes puede comprometer la validez del acuerdo y abrir la puerta a su impugnación judicial en los casos y plazos legalmente previstos.

Qué son las mayorías en comunidad de propietarios y por qué importan

Las mayorías en comunidad de propietarios son las reglas de voto que determinan cuántos propietarios y qué porcentaje de cuotas de participación hacen falta para aprobar un acuerdo de la comunidad. Dependen del contenido concreto del acuerdo y del régimen previsto, principalmente, en el artículo 17 de la LPH.

Importan porque no es lo mismo aprobar una decisión ordinaria de gestión que alterar elementos esenciales del edificio o establecer determinados servicios comunes. En la práctica, la mayoría exigible puede ser de unanimidad, de tres quintas partes, de mayoría simple u otra regla específica prevista por la ley. Por eso conviene identificar primero qué clase de acuerdo se somete a votación.

Qué tipos de mayorías prevé la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal, y en particular su artículo 17, prevé distintos regímenes de adopción de acuerdos. De forma resumida, habrá que valorar, entre otros, estos supuestos:

• Unanimidad, cuando el acuerdo implique la aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos que no estén exceptuadas por la propia ley.
• Tres quintas partes del total de propietarios y cuotas, en determinados acuerdos como el establecimiento o supresión de ciertos servicios de interés general o algunas decisiones de arrendamiento o aprovechamiento de elementos comunes, según el caso concreto.
• Mayoría simple de propietarios y cuotas de los asistentes que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas presentes, para acuerdos ordinarios no sometidos a una mayoría reforzada.
• Reglas especiales, por ejemplo en materias de accesibilidad, infraestructuras comunes de telecomunicación u otras previstas legalmente, donde la mayoría exigible puede variar.

No conviene simplificar en exceso: la mayoría no depende del importe de la obra o del servicio, sino del encaje jurídico del acuerdo. Dos actuaciones parecidas pueden requerir mayorías distintas según afecten o no a elementos esenciales, al uso del inmueble o a derechos de los propietarios.

Cómo saber qué mayoría necesita cada acuerdo

Para saber qué mayoría exige un acuerdo de la comunidad, lo razonable es seguir este orden: identificar el contenido real del acuerdo, revisar el artículo 17 LPH, comprobar si intervienen otros preceptos de la ley aplicables y analizar si los estatutos o el título constitutivo resultan afectados.

También es esencial distinguir entre votos y cuotas de participación. En muchas votaciones no basta con que vote a favor un número determinado de vecinos; además, esos votos deben representar una determinada proporción de cuotas. Es decir, puede haber mayoría en número de propietarios y no alcanzarse la mayoría en cuotas, o al revés.

Ejemplo breve: no suele valorarse igual aprobar una reparación ordinaria del portal que modificar una regla estatutaria sobre el uso de un elemento común. El primer caso puede encajar, en términos generales, en un acuerdo ordinario; el segundo puede exigir unanimidad si afecta al título constitutivo o a los estatutos en los términos legalmente relevantes.

Qué ocurre si un acuerdo se aprueba sin la mayoría exigida

Si un acuerdo se aprueba sin la mayoría legalmente exigida, puede ser impugnado judicialmente conforme al régimen propio de impugnación de acuerdos comunitarios de la LPH, siempre que concurran los requisitos y se actúe dentro de los plazos legalmente previstos. No siempre bastará con discrepar del acuerdo: habrá que examinar cómo se convocó la junta, cómo se votó y cómo quedó reflejado en acta.

Además, si el defecto se refiere al tipo de mayoría aplicable o al cómputo de cuotas y votos, conviene reunir cuanto antes la documentación disponible: convocatoria, acta, relación de asistentes, coeficientes y, en su caso, estatutos o título constitutivo.

Errores frecuentes al contar votos y cuotas de participación

• Confundir número de propietarios con porcentaje de cuotas, como si bastara uno solo de los dos criterios.
• Aplicar mayoría simple a acuerdos que, por su naturaleza, pueden requerir una mayoría reforzada o incluso unanimidad.
• No revisar cómo afecta el voto de los propietarios ausentes cuando la ley prevé reglas específicas para determinados acuerdos.
• Dar por hecho que cualquier previsión de estatutos cambia la ley. En realidad, habrá que comprobar si esa previsión es compatible con la LPH y si incide de verdad en la cuestión debatida.
• Reflejar en el acta un resultado genérico, sin detallar asistentes, sentido del voto y cuotas representadas.

Estos errores son más frecuentes de lo que parece y pueden generar conflictos posteriores, especialmente cuando el acuerdo conlleva gastos relevantes, limitaciones de uso o cambios estables en elementos comunes, y dar lugar a actas de la comunidad mal redactadas.

Cuándo conviene revisar el acta, los estatutos o impugnar el acuerdo

Conviene revisar el acta y la documentación comunitaria cuando existan dudas razonables sobre la mayoría aplicada, el cómputo de cuotas, la correcta inclusión del punto en el orden del día o la posible afectación del título constitutivo o de los estatutos. Esa revisión puede ser especialmente útil antes de ejecutar obras, contratar servicios o exigir derramas derivadas del acuerdo.

Si aprecia una posible irregularidad, puede ser recomendable valorar la impugnación de acuerdos por la vía judicial prevista en la LPH, siempre tras analizar la documentación y los plazos aplicables. En muchos casos, un examen técnico previo evita decisiones precipitadas y ayuda a determinar si el problema está en la convocatoria, en la mayoría exigida o en la redacción del acta.

En definitiva, las mayorías en comunidad de propietarios no se resuelven con una regla única: hay que revisar el tipo de acuerdo concreto, su encaje en la Ley de Propiedad Horizontal y la documentación de la junta. Como siguiente paso práctico, suele ser razonable comprobar el acta, la convocatoria y los estatutos, y consultar asesoramiento especializado si existen dudas sobre la validez del acuerdo.