Morosos en la comunidad de propietarios

Qué significa ser moroso en la comunidad de propietarios

La expresión morosos en la comunidad de propietarios es de uso común, pero jurídicamente conviene precisar el enfoque: normalmente se alude al propietario que mantiene deudas vencidas y exigibles frente a la comunidad por cuotas ordinarias, derramas u otros importes comunitarios que resulten procedentes conforme a la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, a los acuerdos comunitarios y a la documentación aplicable.

En términos sencillos, un propietario puede considerarse moroso cuando no está al corriente de pago de cantidades ya debidas a la comunidad. Esa situación puede tener consecuencias prácticas internas, especialmente en la junta, y además puede dar lugar a una reclamación formal de la deuda si la comunidad decide ejercitarla.

Desde el inicio conviene distinguir cuatro planos: la existencia real de la deuda, la documentación que la acredita, las consecuencias internas en la junta y la eventual reclamación judicial. No siempre basta con afirmar que alguien debe dinero; habrá que revisar qué se aprobó, cómo se liquidó y si la deuda resulta exigible en cada caso.

Qué deudas pueden convertir a un propietario en moroso

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece, entre otras obligaciones, la de contribuir con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. También contempla la contribución al fondo de reserva en los términos legalmente previstos.

A partir de ahí, pueden generar una deuda con la comunidad conceptos como:

• cuotas ordinarias aprobadas conforme al presupuesto comunitario;
• derramas extraordinarias válidamente acordadas;
• aportaciones al fondo de reserva cuando procedan;
• otros importes comunitarios exigibles, siempre que exista base documental suficiente para su liquidación.

Si se discuten intereses, recargos o gastos añadidos, conviene no tratarlos como automáticos. Habrá que valorar los acuerdos de junta, los estatutos, las liquidaciones emitidas y los requerimientos practicados, porque no toda cantidad accesoria se incorpora de la misma forma ni con el mismo alcance.

Qué consecuencias puede tener no estar al corriente de pago

La consecuencia más conocida afecta al derecho de voto en la junta. El artículo 15.2 LPH prevé que los propietarios que, al iniciarse la junta, no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no las hubieran impugnado judicialmente o procedido a su consignación judicial o notarial, pueden participar en las deliberaciones pero no tendrán derecho de voto.

Esta privación del voto no equivale a perder la condición de propietario ni elimina sin más otros derechos o posiciones jurídicas que deban examinarse según el caso. Lo relevante es que afecta al cómputo del voto en esa junta y en esos términos legales, por lo que conviene revisar con precisión la situación de pago a la fecha de celebración.

Además, la existencia de cuotas impagadas de la comunidad puede dar lugar a acuerdos para certificar la deuda y reclamarla. Si la comunidad opta por acudir a la vía judicial, también podrá plantearse la repercusión de determinados gastos del procedimiento, aunque ello dependerá del desarrollo del caso, de la documentación y de la resolución que finalmente se dicte.

En la práctica, una gestión ordenada de la morosidad suele exigir prudencia: ni toda discrepancia en una liquidación convierte automáticamente la deuda en pacífica, ni toda falta de pago impide siempre cualquier actuación del propietario fuera del ámbito concreto del voto.

Cómo puede la comunidad acreditar y reclamar la deuda

El artículo 21 LPH regula un cauce específico para la reclamación de cuotas comunitarias. Para ello, suele ser central el acuerdo de la junta aprobando la liquidación de la deuda y la expedición de una certificación de deuda emitida por quien ejerza la secretaría, con el visto bueno de la presidencia, siempre en los términos legalmente previstos.

Esa certificación no crea por sí sola la deuda, pero la documenta y la acredita a efectos de su reclamación. Junto con las actas, las convocatorias, las notificaciones y las liquidaciones, forma parte del soporte documental que puede necesitar la comunidad si decide reclamar.

La propia LPH contempla la posibilidad de reclamar judicialmente las cantidades debidas por gastos comunes. Si se inicia una reclamación judicial, podrá ser necesario completar el análisis con la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero sin perder de vista que el eje de la materia, en este punto, es el régimen específico del artículo 21 LPH.

Por ello, antes de presentar una demanda, suele ser aconsejable comprobar que la deuda aparece correctamente liquidada, que la certificación reúne los requisitos necesarios y que las notificaciones al propietario se han realizado de forma que puedan sostener la reclamación con suficiente solidez.

Qué conviene revisar antes de iniciar una reclamación

Antes de reclamar, la comunidad debería revisar con detalle la base de la deuda y su trazabilidad documental. En particular, conviene analizar:

• si las cuotas, derramas o aportaciones fueron válidamente aprobadas;
• si la liquidación identifica periodos, importes y conceptos con claridad;
• si existe certificación ajustada al artículo 21 LPH;
• si las notificaciones se practicaron de forma acreditable;
• si hay pagos parciales, compensaciones alegadas o incidencias que deban valorarse;
• si los intereses, recargos o gastos añadidos cuentan con cobertura documental suficiente.

No toda deuda se reclama igual. Puede haber diferencias entre una cuota ordinaria impagada, una derrama discutida o una liquidación que incorpore conceptos accesorios. Por eso, una revisión previa de actas, estatutos, certificados, recibos y comunicaciones puede evitar incidencias posteriores y ayudar a decidir la estrategia más adecuada.

Dudas frecuentes sobre los morosos en la comunidad de propietarios