Responsabilidad del presidente de comunidad

La responsabilidad del presidente de comunidad no significa, por sí sola, que el presidente responda personalmente de cualquier problema, deuda o conflicto del edificio. En España, la denominación jurídica correcta es presidente de la comunidad de propietarios, dentro del régimen de propiedad horizontal, y su posición debe analizarse a la luz de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Antes de afirmar que existe responsabilidad personal, conviene revisar qué funciones tenía, qué acuerdos había adoptado la junta y cuál fue su actuación concreta.

La clave práctica es distinguir entre la representación del presidente, la posible responsabilidad de la propia comunidad y los supuestos en los que, si se acredita una actuación negligente, una extralimitación o un daño, podría valorarse una reclamación personal.

Qué significa realmente la responsabilidad del presidente de comunidad

El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal sitúa al presidente entre los órganos de gobierno de la comunidad y le atribuye la representación legal de la comunidad, en juicio y fuera de él, en los asuntos que la afecten. Esa representación no equivale a asumir de manera automática las obligaciones de la comunidad con su patrimonio personal.

Por eso, cuando se habla de responsabilidad del presidente, hay que separar dos planos. Por un lado, está la actuación del presidente como cargo representativo y ejecutor de acuerdos. Por otro, está la eventual responsabilidad civil personal, que no nace por el mero hecho de ostentar el cargo, sino cuando puede acreditarse una conducta propia que cause un perjuicio y cuya imputación resulte jurídicamente defendible.

También conviene recordar que el artículo 14 LPH atribuye a la junta de propietarios decisiones esenciales sobre nombramientos, presupuestos, obras, cuentas y demás asuntos de interés general. Esto es importante porque no todo lo que ocurre en la comunidad depende solo del presidente.

Cuándo puede responder el presidente y cuándo responde la comunidad

Como regla general, si el conflicto deriva de una obligación comunitaria, de un acuerdo de junta o de un servicio contratado por la comunidad, lo primero que habrá que valorar es la responsabilidad de la propia comunidad de propietarios. No todo impago, defecto de mantenimiento o desacuerdo interno permite dirigirse personalmente contra el presidente.

La posible responsabilidad personal del presidente puede llegar a plantearse, por ejemplo, si se acredita que actuó al margen de sus funciones, incumplió de forma clara un acuerdo, realizó actos sin cobertura suficiente o causó un daño por una conducta negligente. En estos casos, además de la LPH, puede ser útil acudir a las reglas generales del Código Civil sobre culpa, daño y nexo causal, siempre desde una valoración muy casuística.

Supuestos que suelen exigir un análisis detallado

• Firmar o asumir compromisos que excedan de la representación ordinaria sin respaldo comunitario suficiente.
• Desatender de forma injustificada requerimientos urgentes cuando ello agrave un daño.
• Ignorar o contrariar acuerdos válidamente adoptados por la junta.
• Interferir en documentación, pagos o comunicaciones de manera que pueda acreditarse un perjuicio concreto.

Qué conductas conviene revisar para valorar una posible responsabilidad

Antes de afirmar que existe responsabilidad personal, conviene diferenciar entre error de gestión, incumplimiento de acuerdos y actuación negligente. No tienen el mismo alcance jurídico ni producen las mismas consecuencias.

• Error de gestión: puede existir una decisión desacertada o una actuación discutible sin que ello baste, por sí mismo, para exigir responsabilidad personal.
• Incumplimiento de acuerdos: si la junta aprobó una actuación concreta y el presidente no la ejecutó o la contradijo, habrá que revisar el contenido del acta, los plazos y si existía causa que justificara esa actuación.
• Actuación negligente o extralimitada: aquí cobra especial relevancia si hubo daño efectivo, previsibilidad, omisión de diligencia y relación directa entre la conducta y el perjuicio.

También puede influir el reparto real de funciones con el administrador, la existencia de seguro, los estatutos de la comunidad y la reacción del propio presidente una vez conocido el problema. Todo ello puede modificar la valoración del caso.

Qué pruebas y documentos pueden ser clave en un conflicto

Si se inicia una reclamación, o si el presidente necesita defender su actuación, la documentación suele ser decisiva. Muchas controversias se resuelven menos por la teoría y más por lo que puede probarse.

• Actas de junta y certificaciones de acuerdos.
• Estatutos y, en su caso, normas de régimen interno.
• Requerimientos previos, correos electrónicos, burofaxes o comunicaciones con propietarios y proveedores.
• Presupuestos, contratos, facturas y justificantes de pago.
• Informes técnicos, partes de siniestro o documentación del seguro.
• Prueba del daño: fotografías, periciales, cuantificación económica o informes de reparación.

Sin esta base documental, puede ser difícil sostener que el presidente actuó fuera de sus funciones o, por el contrario, demostrar que siguió instrucciones de la junta y actuó con la diligencia exigible.

Qué hacer si se quiere reclamar o defender la actuación del presidente

Si un propietario considera que ha existido una mala actuación, lo prudente es revisar primero la documentación de la comunidad y concretar qué conducta se imputa, qué norma o acuerdo se habría incumplido y qué daño se reclama. No basta con el malestar o la simple existencia de un problema comunitario.

Si quien consulta es el propio presidente, conviene conservar comunicaciones, justificar las decisiones adoptadas, verificar el contenido de las actas y actuar con transparencia frente a la junta. En muchos casos, una buena trazabilidad documental reduce riesgos y ayuda a aclarar si la cuestión corresponde a la comunidad, al administrador, al seguro o, realmente, a una actuación personal del cargo.

En definitiva, la responsabilidad del presidente de comunidad exige un análisis prudente y basado en pruebas. Antes de reclamar o de defenderse, suele ser razonable revisar actas, estatutos, requerimientos y documentos del caso para valorar con criterio si existe solo un conflicto comunitario o una posible responsabilidad personal.